sattar ( تحصیلات : لیسانس ، 60 ساله )

"انتقال منافع سرقفلی و عدم رضایت یکی از مالکین"

با سلام و درود فراوان

بنده سوالی در رابطه با "انتقال منافع سرقفلی" یک مغازه را داشتم

پدر بنده مدت ها پیش سرقفلی مغازه ای را واگذار کرد (مربوط به قوانین سال 1356 میشود) و مالکیت را برای خود نگه داشت.
اکنون پس از فوت پدرم، مغازه به بچه هایش (دو پسر و دو دخترش) رسیده.

مستاجر با ما به عنوان مالک مغازه صحبت کرده تا به او اجازه ی انتقال سرقفلی را به مستاجر جدید بدهیم
در حال حاضر هم من به همراه برادر و یکی از خواهرانم که مالک 5 دانگ مغازه میشویم موافق این انتقال هستیم
اما دیگر خواهرم که مالک یک دانگ مغازه است راضی نمیشود و با بهانه جویی های مختلف همکاری نمیکند.

از طرفی مستاجر ما و فردی که قرار است با پرداخت سرقفلی، مستاجر جدید ما بشود به شدت دنبال رضایت 5دانگ ما هستند و میگویند شما امضا کنید، برای ما کافی است، آن یک دانگ باقی مانده را هم از طریق دادگاه اقدام میکنیم. (که البته شاید پس از رضایت ما، اصلا مستاجر به دنبال رضایت آن یک دانگ هم از طریق دادگاه نرود)

با شرایط فوق سوال بنده این است که:
آیا ما (مالک 5 دانگ) میتوانیم با گرفتن حق مالکانه ی خود (10% عرف بازار)، به این انتقال رضایت دهیم و اجاره نامه ی جدید هم با مستاجر جدید ببندیم؟
آیا بعدها برای ما به عنوان مالک مشکلی به وجود نمی آید؟
آیا بعدها در صورت خلاف مستاجر جدید (مثلا تغییر شغل بدون اجازه ی مالک) میتوان به این اجاره نامه ای که فقط به وسیله ی 5 دانگ از مالکین به امضا رسیده استناد کرد و حکم تخیله ی مغازه را گرفت؟
آیا نکته ای در مورد این قضیه (5 دانگ بودن) لازم است که در اجاره نامه قید کنیم؟

پیشاپیش ممنون از پاسخی که میدهید...


مشاور (آقای سعیدپور)

در خصوص پاسخ به این سؤال به شما توصیه می کنم که حتماً با یک وکیل مجرب موضوع خود را در میان بگذارید چون امری است فنی و تخصصی و نیز با توجه به اینکه سؤالات به گونه ای ناقص مطرح شده به اختصار به جواب می پردازم. طبق ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر نمی تواند مال مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به غیر انتقال دهید مگر آنکه کتباً به وی اختیار داده شده باشد. که البته این ماده دارای نظرات منفی نیز می باشد و بایستی به رویه های قضایی مراجعه نمود. بنابراین مستأجر شما می تواند در صورت داشتن حق انتقال در قبال گرفتن سرقفلی مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. البته به شرط آنکه مدت اجاره منقضی نشده باشد. در صورت منقضی شدن مستأجر اول دیگر حق دخالت در مورد اجاره را نخواهد داشت (البته در صورت مطالبه شما). در غیر این صورت و در صورتی که مدت اجاره ی منقضی نشده باشد و مستأجر حق اجاره دادن مورد اجاره را داشته باشد می تواند از مستأجر دوم سرقفلی بگیرد و در صورتی که شما ثابت نمائید که سرقفلی دریافتی پدرتان از مستأجرتان بابت تعدیل اجازه بها بوده می توانید از سرقفلی دریافتی از مستأجر دوم نیز بهره برداری نمایید. (تا اینجای عرایضم هیچ گونه نیازی به امضاء شما (خواهران و برادران شما نمی باشد)) ولی در صورت منقضی شدن مدت اجاره و قصد دادن مورد اجاره به غیر امضاء کلیه ی مالکین الزامی است و اگر نه عقد اجاره غیر نافذ بوده و قابل فسخ می باشد.